来源：REITs速达
今日，交易所对《华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》上市及《中信证券-华夏安博仓储物流1期资产支持专项计划》挂牌转让申请出具了审核意见仓储物流 。
从反馈问题来看，项目合规性、项目处置的触发情形、决策程序、处置方式和流程以及相关信息披露安排等是集中问询的焦点仓储物流 。
审核问询问题如下：
一、关于项目合规性
1.关于产权证仓储物流 。根据申报材料，广州开发区项目117.044平方米面积的土地存在被收回国有情况，项目公司尚未完成《房地
产权证》换证工作仓储物流 。请基金管理人、资产支持证券管理人(以下合称管理人)补充披露《房地产权证》更换进展，以及未完成换证对广州开发区项目稳定运营、资产处置的影响，充分揭示风险，设置风险缓释措施。
2.关于租赁仓储物流 。根据申报材料，三个项目的可租赁面积均大于建筑面积，项目存在尚未办理完成房屋租赁登记备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登记手续、处以罚款的风险。
(1)请管理人和律师补充说明三个项目可租赁面积与建筑面积存在差异的原因仓储物流 ，并就其合法合规性发表明确意见；
(2)请管理人补充披露未完成租赁合同备案的原因、占比情况、后续备案安排和缴纳罚款主体等，充分揭示风险，设置风险缓释措施仓储物流 。
3.关于经济指标仓储物流 。根据申报材料，广州开发区项目《土地出让合同》约定，开发使用地块的项目投资总额不低于7000万美元。
(1)请管理人补充披露目前投资强度完成进展仓储物流 ，并评估后续风险，充分揭示风险，设置风险缓释措施；
(2)请管理人和律师补充核查项目所涉及的投资协议等相关法律文件是否存在关于项目运营的产出强度、税收强度等经济指标的约束和相关承诺，以及违约责任仓储物流 。若存在，请管理人进行充分风险揭示，设置风险缓释措施。
二、关于项目运营
4.关于租户仓储物流 。根据申报材料，2024年度项目共有4个重要现金流提供方，其租金及管理费收入占比合计为52.75%,其中租户1现金流占比7.53%,租赁面积占比20.43%;租户8为前10大租户之一，2024年初至今出现持续欠缴租金情况，项目公司正在与租户8协商退租，广州开发区项目收缴率的计算不包括租户8免租部分。请管理人：
(1)补充披露租户1租赁面积占比和租赁收入占比存在较大差异的原因及合理性；
(2)分别披露三个项目的重要现金流提供方仓储物流 ，并结合重要现金流提供方运营情况、租赁面积及占比、其在本地自建或者租用其他项目的情况(如有)、所在行业发展情况、现存租约期限、续租意向及落实情况等，补充披露是否存在集中换租风险，充分揭示风险，并设置有效措施保障项目稳定运营；
(3)补充披露三个项目租金收缴率计算是否包含其他租户免租部分，并补充披露租户8的退租情况、租金收缴情况以及新租户的签约进展，充分揭示风险，设置风险缓释措施仓储物流 。
5.关于租约仓储物流 。根据申报材料，项目未来三年到期租约的面积占比位于16%和29%之间，其中广州开发区项目2025年底前到期的租约面积占比为85.88%。此外，三个项目存在提前解除租赁条款的合同占比为27.55%,免租期之和占总租赁期限之和的比例为6.42%,广州开发区项目、东莞石排项目过去三年平均去化时间分别为127天、91.4天，且广州开发区项目存在部分租户租约在2024年3月末正常到期后至今空置情况。请管理人：
(1)补充披露三个项目2025年新签租金价格情况仓储物流 ，广州开发区项目2024年3月末到期空置部分的招租情况及后续安排，以及广州开发区项目、东莞石排项目历史去化时间较长的原因及合理性；
(2)结合基础设施项目所在地同类仓储物流项目供需情况、项目历史租约稳定性、去化周期、租户储备等情况仓储物流 ，补充说明租户集中到期对项目运营稳定性的影响，充分揭示风险，并设置风险缓释措施；
(3)补充披露租约提前到期的应对措施，以及免租期、租约提前到期可能导致的空置期等是否已纳入未来现金流预测，充分揭示风险仓储物流 。
6.关于同类资产和利益冲突仓储物流 。根据申报材料，截至2024年底，安博中国在中国24个城市管理44个项目，安博中国核心控股公司持有或安博中国运营的与项目同在广东省的物流园还包括佛山大塘物流中心、惠州惠阳物流中心、佛山高明物流中心。请管理人：
(1)补充披露安博中国核心控股公司持有或安博中国运营的位于中国的其他同类资产情况仓储物流 ，对本项目和其他同类资产的区域分布、盈利能力等情况进行比较分析，说明以本项目发行REITs的主要考虑；
(2)补充披露同区域原始权益人体系内运营或在建的同类项目情况，并补充说明同类项目与本项目的竞争关系，以及拟采取的缓释利益冲突的充分、适当措施，充分揭示风险仓储物流 。
7.关于项目基本情况仓储物流 。根据申报材料，在资产运营过程中，原始权益人对园区进行智能化、数字化管理。请管理人：
(1)补充披露项目重组进展情况以及项目类型仓储物流 ，包括高标准仓库、非高标准仓库或者其他类型等；
(2)根据《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)(2024年修订)》(以下简称《审核关注事项指引》)第一百二十六条的要求，补充披露智能化投入及其占投资总额的比例，出入库、存储、输送、生产、分拣等物流过程的自动化、信息化和智能化程度等，并结合行业发展趋势，补充说明项目未来更新改造安排(如有)及其对项目运营稳定性的影响仓储物流 。
8.关于项目公司财务情况仓储物流 。根据申报材料，项目存在向外部支付管理成本费用情况，2022年至2024年合并净利润分别为1,735.41万元、2,234.73万元、431.92万元，其中2024年合并净利润下降主要是由于广州开发区项目计提1,544.14万元资产减值损失，叠加广州开发区项目进行特别纳税调整、补缴所得税款1,294.25万元。请管理人：
(1)补充披露向外部支付费用的具体情况仓储物流 ，以及相关安排是否会延续至基金存续期间，相关费用是否纳入现金流和估值预测，充分揭示风险；
(2)补充披露上述资产减值损失、特别纳税调整的具体情况，以及对项目的后续影响，充分揭示风险仓储物流 。
三、关于项目估值及现金流预测
9.关于租金价格仓储物流 。根据申报材料，广州开发区项目仓库以可比实例计算首层首年平均比准租金单价，再根据不同楼层及办公区域硬件设施及建筑功能进行修正，2024年新签约有效租金为1.29元/平方米/天，低于2023年和2024年的有效租金单价；东莞石排项目、东莞洪梅项目直接采用首年平均比准租金单价作为预测基准，未进行修正。请管理人和评估机构：
(1)结合项目业务模式、区位分布、客户定位等仓储物流 ，补充披露三个项目可比实例选取的依据及合理性；
(2)结合可比实例具体情况、同区域可比实例租金价格水平、项目历史租金、新签约租金、免租期约定等情况仓储物流 ，补充披露估值模型中首年平均比准租金单价取值的合理性；
(3)补充披露广州开发区项目租金单价修正的具体逻辑仓储物流 ，以及首层租金高于其他可比实例而平均租金略低于可比实例的原因及合理性；
(4)补充披露三个项目比准租金单价估值逻辑不同的原因及合理性仓储物流 。
10.关于租金增长率仓储物流 。根据申报材料，未来三年，广州市和东莞市预计新增入市19个和8个项目；2022年至2024年，广州开发区项目有效租金单价增长率为6.8%、4.8%、5.5%,东莞石排项目有效租金单价增长率为3.4%、0.0%、2.3%,东莞洪梅项目有效租金单价增长率为3.3%、4.7%、1.2%,2027年至2034年广州开发区项目预测租金单价增长率为4%,东莞石排项目和东莞洪梅项目为3.5%,2035年及以后三个项目预测租金单价增长率均为2.5%。
(1)请管理人补充披露三个项目最近三年租金单价增长率波动原因仓储物流 ，充分揭示风险；
(2)请管理人和评估机构结合三个项目历史租金增长率、新签约租金单价变化情况以及同区域竞品新增供应情况等，补充披露租金增长率参数设置的依据及合理性，充分揭示风险仓储物流 。
11.关于出租率仓储物流 。根据申报材料，广州开发区项目2024年平均出租率为93.5%,预测2026年后出租率为97%;东莞石排项目2023年平均出租率为92.8%,预测2026年后出租率为97%;东莞洪梅项目2024年平均出租率为93.8%,预测2026年出租率为95%,此后为97%。
(1)请管理人按照《审核关注事项指引》第一百五十三条的要求仓储物流 ，补充披露出租率的计算口径，并说明评估预测租户到期情况与招募说明书披露存在差异的原因及合理性；
(2)请管理人和评估机构结合项目历史出租率、同区域同类项目市场供需、区域可比项目出租率与去化情况等，补充披露出租率预测的依据及合理性，充分揭示风险仓储物流 。
12.关于收缴率仓储物流 。根据申报材料，三个项目最近三年实际收缴率均未达到100%,评估机构预测项目未来收缴率为100%。请管理人和评估机构结合项目历史收缴率等，补充披露收缴率预测的依据及合理性。
13.关于运营成本和资本性支出仓储物流 。根据申报材料，2025年物业管理费根据发行人提供的物业管理支出预算预测，2026年起物业管理费支出年度增长率为1.5%;运营管理费用参考历史运营成本及同类不动产项目运营成本，按照不含税运营收入的3.18%计算；资本性支出根据《工程尽调报告》进行预测，其中广州开发区项目2026年和2027年预测值低于历史水平。
(1)请管理人和评估机构结合项目历史物业管理费、运营成本情况仓储物流 ，补充披露2025年依据发行人提供的预算预测物业管理费的合理性，以及后续年度物业管理费增长率、运营管理费计算比例的预测依据及合理性；
(2)请管理人补充提交《工程尽调报告》,请管理人和评估机构结合项目历史情况、建筑物以及设备现状、改造升级安排(如有)、行业特征等，补充披露资本性支出预测的依据，并结合未来大修支出与历史水平(如有)相比是否具有延续性、与项目运营年限是否匹配等说明资本性支出预测的合理性仓储物流 。
14.关于评估合理性仓储物流 。请管理人根据《审核关注事项指引》第四十五条的要求，结合同类型已上市REITs、同行业上市公司重大资产重组及大宗交易的估值参数选取情况，对评估参数和评估方法的选取进行独立核查，对评估结果的合理性发表明确意见。请评估机构在评估报告中披露项目全周期现金流预测情况。
15.关于可供分配金额测算仓储物流 。根据申报材料，关于租户8的租赁面积部分，基金在编制可供分配报告时，假设自2025年4月30日起正常计算该铺位租金。请管理人：
(1)统一全套申请文件对于租户名称的表述仓储物流 ，并结合截至2025年6月15日租户8对应面积尚未签署新租赁合同情况以及预计换租进展，补充披露假设该部分面积自4月30日起计租的合理性，充分揭示风险；
(2)补充披露项目2027年的预测净现金流分派率，并就项目净现金流分派率是否符合《审核关注事项指引》第十四条要求发表明确意见仓储物流 。
四、关于运营管理安排
16.关于运营管理仓储物流 。根据申报材料，运营管理费分为基础管理费和激励管理费，其中基础管理费为当年经审计的各项目运营收入之和的13%,激励管理费为项目实际运营净收益与目标运营净收益差额的20%,奖励与扣罚金额不超过各项目调整后的运营收入之和的1%;未来发生运营管理机构解聘情形的，继任运营管理机构应符合在美国、日本等海外区域拥有10年以上仓储物流设施管理经验，以及不少于1亿平方米仓储物流设施管理面积等要求。请基金管理人：
(1)结合项目历史运营管理成本费用支出情况仓储物流 ，补充披露基础管理费比例设置的依据及合理性；
(2)补充披露激励管理费的奖励与扣罚金额设置的依据及合理性；
(3)补充披露继任运营管理机构选聘条件设置的依据及合理性，并充分揭示风险仓储物流 。
17.关于基金管理费仓储物流 。根据申报材料，基金管理费按照0.15%的年费率每日计提/计算。请基金管理人按照《审核关注事项指引》第五十九条的要求，补充说明基金管理费设置的依据及合理性。
18.关于分层决策机制仓储物流 。请管理人结合仓储物流项目运营模式特点，明确分层决策机制中各决策层面对涉及仓储物流项目运营的重要事项的审批权限，包括租金调整、免租安排、租金优惠、租户结构调整、重大维修改造、关联方协议签署、委托物业管理、运营成本调整、人员调整、突发事件响应安排等。
五、其仓储物流 他
19.请管理人：
(1)在招募说明书等申请文件中补充披露基金合同终止或者基金清算时项目处置的触发情形、决策程序、处置方式和流程以及相关信息披露安排等；
(2)补充提供基金经理兼任安排符合《审核关注事项指引》第五十八条规定的专项说明；
(3)补充提供项目最新一期财务报告，并更新全套申报材料仓储物流 。
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